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现在预测通货膨胀

2021 年 12 月 7 日

在这次讨论中,我回到了 2009 年 2 月和 3 月的劳勿报告,当时股市崩盘结束,通货膨胀也是一个大话题。

2021年的通货膨胀率

在过去的 6 个月里,通货膨胀已成为我们国民经济的一个重要问题,10 月份的年化增长率达到令人震惊的 6.2%,而自所谓的大萧条以来,过去 10 年里我们的年增长率几乎没有达到 2%。 这是30年来最快的速度。

健康经济中的通货膨胀

人们普遍认为,2% 的通胀率是经济健康、增长的标志,这一直是美联储 (FED) 的目标。但是 Covid 危机让一切都变得混乱起来。这种通货膨胀是否会像我们希望大流行和供应链中断一样“暂时”?还是会像 70 年代在 1974 年、1979 年和 1980 年飙升至 11% 以上时那样,通货膨胀会更持久并持续更长时间?由于劳动力短缺,今年工资全面增长,但通货膨胀率上升抵消了这一点。而且总是有一种新的 Covid 变种需要担心。

什么是通货膨胀?

通货膨胀可以描述为,

1) 货币实际价值的下降或稀释。
2)购买力的丧失。
3)你的钱的购买力被稀释了。

也就是说,你的美元购买的商品和服务比以前少了。通货膨胀实际上是政府创造了太多的货币,这削弱了现有货币供应的购买力。价格上涨实际上是通货膨胀的结果,而你的美元只是买的东西少了。

通货膨胀是好事还是坏事?

经济学家一致认为,小幅通胀对经济是有益的。我们的人口每年增长大约 1.7%,因此我们每年需要创造大约 200 万个新工作岗位,我们也需要以大约这个速度增长我们的 GDP。美联储的主要任务是“充分”就业和控制通货膨胀,他们通过利率控制货币供应来实现这一目标。现在,我们的实际利率为负,因为通货膨胀率远高于利率。 这实质上是对每个人征税,对无法通过拥有随通货膨胀而扩张的投资来对冲通货膨胀的低收入者的影响最大。

通货膨胀的来源

通胀的来源既是国会注入的巨额货币刺激措施,又是美联储通过购买国债、抵押贷款和公司债券对市场进行干预。 2008 年,美联储账面上的资金不足 1 万亿美元。在Covid之前,它有 上涨 400% 至 4 万亿美元,现在达到 8.6 万亿美元.然而,它开始缩减将于 6 月结束的每月 1200 亿美元的债券和抵押贷款购买,因此他们的资产负债表将停止增长。假设随着这些投资的成熟和回报,它会收缩,并且不会被替换。

利率

有一件事是非常确定的——利率正在上升,并将在未来两年内上升几个百分点。这是因为经济正在复苏,贷款需求预计会攀升。如果通胀持续,正如大多数人所预期的那样,美联储将试图通过提高基本的美联储基金利率来限制过度的通胀。随着贷款变得更加昂贵,这抑制了对贷款的需求,但也有使美国陷入衰退的风险,就像美联储一再做的那样。更高的联邦利率也与股票和房地产市场竞争新的投资。目前,几乎没有人对 CDS 的收入感到非常满意。 如果利率上升,相对于波动的股市,3% 至 4% 的收益率将再次变得有吸引力。 特别是,当我们进入熊市和衰退时。金钱喜欢去它会安全增长的地方。

通货膨胀对商业地产有什么影响?

CRE 是一种价值储存手段,因此当货币供应量膨胀时,您的房产价值也会上升。这部分来自土地和建筑物的内在价值,部分来自收入流。

商业租赁的长度各不相同,因此应对通货膨胀的能力也各不相同。最短租期是公寓和自助仓储,通常会锁定 6 到 12 个月的租金,然后再续租,业主可能会提高租金。另一方面,办公室、工业和零售租赁的期限通常为 3 至 5 年,然后,一些大公司的大空间租赁可能会持续十年,并有续约选项。这些租赁通常包括固定租金上涨,通常每年固定在 2% 到 3% 以应对通货膨胀。在过去的十年里,这种方法运作良好,当时的通货膨胀率通常平均每年低于 2%,但现在由于通货膨胀率可能持续上升,这些房东最终可能会落后于通货膨胀的推动,而不是处于通货膨胀的顶部或顶部。

在通货膨胀高度不确定的时期,比如 1970 年代,租金上涨与消费者物价指数密切相关。然而,过去几年,CPI并没有被用作增加租金的指标;只是每年固定的租金增长率,比如 2%,以跟上预期的通货膨胀。现在,我预计 CPI 调整将重新引入租赁谈判。底线 - 房东希望能够以与通货膨胀率一样快的速度或更快的速度提高租金。房东希望 CPI 上涨的短期租赁,租户希望长期固定利率租赁。

通货膨胀如何影响您的抵押贷款?

您的抵押贷款价值由您每月的本金支付来偿还。但是通货膨胀对您有帮助,因为随着美元贬值,您的抵押贷款以实际美元计算也在下降。你用通货膨胀的美元来偿还它。并且房产的价值有望随着通货膨胀的步伐而更快地上涨。因此,在您的抵押贷款的实际价值下降的同时,您的资产(占您财产价值的一小部分)正在以通货膨胀率上升,从而放大了您投资的价值增长。

随着利率接近历史低点,绝对是时候提供长期低息贷款,以最大限度地提高您的投资价值并锁定未来几十年的最大成本和利息支出。

商业房地产在通货膨胀时期表现良好,因为,

1)财产,就像黄金一样,是一种价值储存手段(我不打算讨论需要更多时间来整理其波动性的加密货币)。

2) 可以提高租金以跟上通货膨胀。

3) 您的贷款实际美元价值下降。

现在最好预测通货膨胀。