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2022 年的持续和新兴模式

2022 年 1 月 6 日

从旧到新的年关,从结束到充满希望的一集,是一个反思和期待的传统时间。每年,城市土地研究所和普华永道(前身为普华永道会计师事务所)都会对商业房地产进行广泛的研究,题为 房地产的新兴趋势.他们的方法是通过对顶尖人才和最佳企业的采访和调查,对所有房地产行业进行深入调查。我想以此作为 1 月份通讯的基础,为您提供全国概览。

“经济和房地产市场的表现都比我想象的要好。”是他们的引言。过去两年“给房地产行业带来了一系列无休止的挑战和巨大而迅速的变化”,但这些实际上揭示了房地产运营商应对这些威胁的惊人应变能力。尽管大流行的影响挥之不去,但快速有效地适应的灵活性一直是最重要的特征,并导致有史以来最快的衰退,随后是有史以来最强劲的复苏。这导致美国房地产市场更加受到本地和国际投资者的追捧。经济现在已经恢复到疫情前的水平,预计增长将在 2022 年达到有史以来的最高水平。

建设和负担能力

美国企业主和工人都不得不重新评估他们的优先事项。在家工作 (WFH) 意味着公司未来将租用更少的空间,从而给办公室开发商带来不确定性。较旧的建筑物已经过时,并且翻新费用昂贵或不可能。在圣安东尼奥,土地和建筑材料的成本已经将办公室、零售和多户住宅的成本推到了租户能够支付的极限,甚至超出了租户的承受能力。负担得起的出租房屋通常是较旧的 B 级和 C 级公寓,但您不能建造 B 级公寓,只能建造 A 级,而且价格要便宜得多。只有城市减税才能解决负担能力问题。

工业的

然而,由于物流供应链的最后一英里——送货上门的需求增加,工业建设继续蓬勃发展。根据 NAI Partners 的数据,尽管工业空间供应增加,当地的空置率仍降至 5.3%,为 2018 年第四季度以来的最低水平。今年已交付近 200 万平方英尺,近 1000 万平方英尺正在建设中,2022 年有 300 万平方英尺正在筹备中。

住宅

我们的家曾经只是我们吃饭、睡觉和存放东西的地方。突然间,它们变成了我们孩子的学校、你和你的配偶的工作场所、电影院、健身房,甚至是我们购物的地方,现在是网上购物的地方。我们的家现在可以搬迁到更远、更便宜的社区,犯罪率更低,甚至可能在没有所得税和封锁的州(如德克萨斯州)。

办公室

办公室是流动性最大的房地产形式。我们仍然不确定未来会是什么样子——WFH 在 Zoom 上的过去?还是我们每天都在一起的更遥远的过去?

一位老板说:“如果没有人在办公室,人们就无法提升公司的共同意识和文化,如果没有办公室里的人,人们就无法发展自己的事业。”但工人们真的很喜欢在家里闲逛,而且不用穿衣服长途通勤。可能的结果将是混合工作场所,具体取决于公司及其业务。年轻的员工需要更多的指导、培训和榜样,但他们更精通技术,与办公环境的联系更少。事实上,他们将 WFH 向“随时随地工作”(WFA) 迈进了一步。年长的员工在办公室长大,对此非常自在,但通常对将他们从办公室中解放出来的技术不太自在。看到这里有问题吗?然后,今年有一个伟大的辞职,许多工人决定他们可以找到一个新的更好的工作场所并辞掉他们目前的工作。现在有一场人才争夺战,从 C-Suite 到建筑工人。此外,有些人决定完全退出工作岗位,比如觉得需要在家上学的妈妈,或者其他人提前退休。最重要的是,预计到 2022 年,全国将创造 100 万个新的办公室工作岗位。这为未来几年创造了一个非常复杂和不确定的局面。

在圣安东尼奥,我们在医疗服务领域拥有大量租户,因此非常依赖在办公空间而不是在家工作。该行业对办公空间的需求预计将继续增长。

零售

零售商在 Covid 之前就面临在线购物威胁,并且在封锁期间变得严重。但也有了 WFH/WFA 选项,现在办公室里外出吃午饭的员工减少了,需要购物来保持衣橱的人减少了,办公室附近需要干洗店和便利设施的人也减少了。

通货膨胀

然后是通货膨胀。 “昙花一现”这个词是不是变成了昙花一现?敬请关注。你会认为最适合这一点的房地产行业将是租约最短、融资最快的行业。酒店按天出租,自存几个月至一年,公寓租期为 6 个月至一年。办公、零售和工业的期限较长,通常为 3 至 5 年。 CPI是指消费者价格指数,是通货膨胀的代表。作为基于通货膨胀的自动租金增加而写入租赁的 CPI 调整在 1970 年代和 1980 年代的租赁中非常普遍,但随后消失了。他们回来了。

得克萨斯州有福了

我们可以很高兴我们有幸住在德克萨斯州。德克萨斯州劳动力委员会刚刚宣布,德克萨斯州的就业率刚刚超过了 2020 年 2 月在大流行之前设定的高点。和国家的 失业率已经下降 然而,过去几个月圣安东尼奥的就业增长放缓至 5.2%。

总而言之,2022 年看起来将是我们在 2021 年看到的良好市场和高需求的延续。希望大流行会逐渐淡出;希望供应链混乱会在年底前得到缓解并消失;希望劳动力短缺不再是一个问题,尽管这可能是所有问题中最难解决的问题;和 希望您和您的家人在 2022 年过一个繁荣安全的一年!!! IRC 祝您一切顺利!