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明智投资,建立对冲通胀

2022 年 4 月 12 日

商业地产价格

比赛开始了!哪个会升得更快?天然气价格?通货膨胀?利率?物业升值?房地产价值处于领先地位,过去 12 个月的年增长率为 21%,但这些回报是否可持续? “商业地产价格已经停止上涨,”Green Street 战略研究联席主管 Peter Rothemund 说。 “这与去年相比发生了很大变化,但看看收益率曲线就很容易看出原因。自去年 12 月以来,10 年期美国国债的收益率上升了 100 个基点,而借贷成本,无论是抵押贷款还是房地产投资信托基金发行的无担保票据,都上升得更多。”然而,重要的是要记住,商业房地产应该是长征,而不是短冲刺,尽管自 2020 年新冠疫情低点以来我们已经进行了一次不错的冲刺。房地产真正的资金来自长期复利价值,多年来对财产的谨慎持有和管理。

在不确定性期间对冲通胀的最佳投资 

在短期内有一件事是确定的,那就是不确定性。该国显然正在进入一个增长放缓的时期,这是在过去两年的高速增长之后可以预期的。然而,更高的利率肯定会影响住房,供应链问题也会影响,包括可开发土地的负担能力。我听说房市真正停止之前,抵押贷款利率必须达到 5.75%,而我们现在大约是 4.75%。虽然较高的借贷成本应该会导致商业地产价格至少停滞不前,但上限利率的压缩实际上已经增加,这主要是因为寻求投资的资金“膨胀”了。现金等另类投资(以通货膨胀率贬值)和股票市场现在看起来很冒险。每个人都知道房地产是一种很好的通胀对冲工具,因为它是一种硬资产,租金至少可以以通货膨胀的速度增加,从而导致价值上涨。因此,商业房地产曾经、现在、并且可能仍然是投资资金的热门避风港。

软着陆还是衰退?

但是,如果我们真的因为美联储无法设计所谓的软着陆而陷入衰退,会发生什么?软着陆意味着他们将利率提高到足以让剧烈的通货膨胀降温,但不会使经济陷入衰退。如果美联储在今年设计了软着陆,这将是他们实现这一目标的少数几次之一。今年的不确定性,已知的和未知的,不太可能帮助他们完成任务。

大都市增长

我的回答是上帝保佑(中)德克萨斯!奥斯汀是美国发展最快的大都市区,圣安东尼奥排名第三,凤凰城排名第二。我们的圣安东尼奥-新布朗费尔斯都市区去年增长了 1.4%,现在已经有 260 万居民。根据美国人口普查局发布的估计,大部分增长发生在新布朗费尔斯和科马尔县,去年的增长率达到了惊人的 7%。 Co-Star Insight 表示:“加起来,德克萨斯州中部的两个主要市场迎来了比凤凰城以外的任何地区都多的新移民。尽管有其他九个区域比大奥斯汀和圣安东尼奥的总和还要大。”

商业地产投资和开发保持积极

因此,随着这种人口通胀对我们有利,即使我们在未来一两年经历放缓或小幅衰退,商业房地产投资和开发似乎仍将保持积极态势。

零售中心市场

根据 NAI Partners 的数据,零售中心市场仍然紧张,空置率为 4.7%。 Foresite Research 表示,“圣安东尼奥的平均多租户零售要价上限率为 6.46%,低于 2021 年第三季度的 7.0%。”然而,在奥斯汀,上限率低于 6%。在圣安东尼奥,有近 100 万平方英尺的建筑面积正在建设中,近 100 万平方英尺在 2021 年交付。现在 Kroger Grocery 进入了我们的市场,您可能还记得几年前他们在这里关闭了所有商店。他们显然带来了一个新概念,他们在工业区开设配送中心,只提供直接送货上门服务,绕过像 HEB 和沃尔玛这样的昂贵零售店。他们正在使用机器人和人工智能来完成在线杂货订单。这将为购物者创造一些非常有趣的动态。

工业、投资和办公市场

在圣安东尼奥,工业地产的上限率现在处于 4 级,而投资性地产供应非常短缺。然而,根据 NAI Partners 的数据,写字楼市场的空置率从去年的 10.9% 上升到今年的 12.1%,租金每平方英尺上涨约 30 美分至 22.04 美元。目前正在建设的建筑面积约为 140 万平方英尺。

德克萨斯州的房产税正在上升

房产税增加仍然是租户成本的一个重要因素。虽然评估区在过去两年感觉他们很温和,但由于 Covid,他们让每个人都注意到,考虑到房产价值的增长,今年将是艰难的。

圣安东尼奥和奥斯汀的上限利率

圣安东尼奥的公寓上限价格为 4,低于去年的 5,而奥斯汀的上限价格为 2(这不是印刷错误)。我们知道一位建筑商将他的业务转移到新布朗费尔斯,因为他再也无法在首都找到可建造且负担得起的地段。想开始争论吗?告诉新布朗费尔斯的人他们是“南奥斯汀”。布达和凯尔早就认为这是他们的命运,可能圣马科斯也一样。

奥斯汀住宅市场

我最近在和奥斯汀的一位住宅房地产经纪人交谈。普遍的“智慧”是,您必须提供超过要价 10,000 美元才能让您的名字出现在可用房产上。上周末,她以 599,000 美元的价格将一处房产推向市场,并收到了多个报价,最终合同在那个周末以 720,000 美元的价格出售!让奥斯汀保持怪异,我的朋友。

但上帝确实祝福了(中)得克萨斯州!