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劳勿博客:2015 年 8 月

2015 年 10 月 1 日

商业地产投资有多安全?我们是过度建设还是这是最佳点?

新建筑的成本现在非常高,因为土地价格、建筑材料和劳动力成本大幅上涨;他们不太可能下降。衡量建筑物价值的基本指标之一是“更换它需要多少钱?”然后,您必须根据年龄、过时和过时的功能和位置进行调整。例如,目前新建办公楼的成本超过每平方英尺建筑面积 250 美元。用于特殊用途的室内装修,如医疗办公楼,会增加成本。较旧且不太理想的建筑物可能会以一半的价格出售。然而,当旧建筑几乎完全被占用时,比如超过 90%,那么,需要扩展、搬迁到更好的地区以开展业务或需要开辟更多地点的企业就没有新地点的选择,所以他们必须建造。

需要额外空间的原因是相对基本的。例如; 1. 业务正在扩大,无法在当前位置占用更多物理空间。我的一位客户希望将他的空间扩大一倍,也想在他的位置建立资产,所以他正在搬迁到他自己开发的新建建筑;因此,他的空间翻了一番,并创造了额外的租户空间,这将有助于支付建筑物的费用并随着时间的推移增加他的财富。 2. 目前的地点不再为他们的客户或员工服务,需要寻找更合适的地点。 IRC 在 2008 年遇到了这个问题,当时我们从位于 Loop 410 的办公楼搬迁了 35 年,搬到了现在的位置,这对我们的员工和客户来说更容易接近,并允许我们升级我们的设施。 3. 企业需要开设更多的地点来服务城市的新地区。只需在 1604 环路外行驶 Culebra 路即可。该地区仅处于远西扩张的早期阶段,它将为圣安东尼奥增加 60,000 套新住宅,这意味着大量新客户。

当旧空间被填满时,就需要新的建设。更昂贵的新建筑,意味着更高的租金来支付更高的成本。然后,这也增加了旧建筑物的租金,因为空间变得越来越有价值。在一个经济健康的城市,每年增加 1% 到 3% 的商业空间存量是正常的。然而,当建设放缓或停止时,可能会产生追赶效应,就像 2008 年至 2012 年那样,也就是说,一旦投资者和企业恢复信心,我们必须建立高于平均水平的数量。

德州农工大学房地产中心首席经济学家 Mark Dotzour 表示:“尽管现在定价非常接近——如果不是高于——上一个周期的峰值,但 CRE 离泡沫领域还很远。相反,目前的基本面和就地现金流很好地支持了平均估值。”所以,现在,我认为新建筑是我们不断增长的经济健康的标志。