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劳勿报告 2015 年 10 月

2015 年 11 月 2 日

圣安东尼奥以稳定的房地产市场而著称——既不繁荣也不萧条。就这样。

投资物业的价格持续上涨,但可用且有吸引力的物业供应并不充足。正如之前的报告中提到的,业主们坐在他们的房产上,不愿出售。问题是,“如果我卖了,那我把钱再投资到什么地方?股市让我害怕。我最好先拥有一个我知道的房产,然后冒险购买一个我不知道的新房产。”随着入住率的增加,租金的上涨和价值的上涨,房地产价格仍然居高不下。此外,进入市场的新建筑供应量也不大。银行仍然紧缩建设资金,需要大量预租,通常在 60% 范围内。一般来说,只有当有一个或多个国家租户希望将其足迹扩展到发展中住房市场的新领域时,才会进行预租。所以,在这一点上,过度建设是不可能的。事实上,很多新的零售建筑都是长期租赁的单租户建筑。例如,零售建筑开发商今年将仅完成 700,000 平方英尺的新空间,不到 2014 年的一半。因此,零售空间变得非常紧张,因为正在建造的东西正在被占用。

纽约市将这一天定为市中心十年。好吧,到了一半,它似乎起作用了。从 Hardberger 市长的 Museum Reach 和 Mission Reach River 项目开始,然后是珍珠啤酒厂的改造,市中心已经活跃起来。纽约市提供的税收优惠措施有所帮助,但不必担心市中心的过度建设。到目前为止,已建成 4,300 个单位,入住率异常高,租金在过去五年中至少上涨了 25%。租金开始超过每平方英尺 2.00 美元。

与郊区相比,B 级公寓的平均价格为每平方英尺 1.00 美元。但是,由于郊区的地价如此之高,尽管需求量很大,但不可能建造负担得起的 B 级公寓。

利率呢?  最终,它们可能会在某一天上涨……但是,这已经被计入商业房地产,因为大型机构在购买时已经考虑到了这一点.油价下跌怎么办?  这对休斯顿的影响远远超过多元化的圣安东尼奥经济。我们对石油行业的敞口只有 3%。此外,休斯顿仍在增长,但速度更慢。 全球经济放缓怎么办?  圣安东尼奥今年将新增 30,000 个工作岗位,增长率约为 3%,高于全国平均水平。  这些工作从哪里来?  商业和专业服务处于领先地位。我们有一个大城市,超过 85% 的增长来自内部,而不是来自搬到这里的公司。我们实际上也有一个非常健康的制造业。  我们不是在 1604 环路沿线过度建设办公室吗?  也许,在短时间内,但它是我们为这个充满活力的大都市建造新办公空间的唯一地方。