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劳勿报告:2020 年预测与预测

2020 年 1 月 7 日

新年快乐!这是一年中的那个时候进行预测和预测。我多年来一直是经纪人早餐集团的成员,每年 12 月我们都会对未来一年做出预测——会更好、相同还是更糟?今年的共识主要是相同或更好,也就是说,事情会保持得很好。在政治阻碍之前,一票是一样的,然后情况可能会更糟。

我已经阅读了很多国家的预测,这是共识。我们的商业房地产前景是稳定的,尽管我们处于周期的后期,并且在未来 12 个月内没有直接的衰退威胁。

这是因为:

1.目前就业率创历史新高。

2. 低利率,预计将保持低位并可能走低。

3. 企业盈利稳步增长,但增速放缓。

对圣安东尼奥乃至全国都适用的增长限制之一是,很难找到新的、合格的工人来雇用,因为在充分就业时,可用的劳动力很少。即使是那些 65 岁以上的人,他们的工作时间也更长,以补充他们的退休储蓄,他们仍然足够健康,可以保持活跃和参与。因此,整体工资增长良好,在工资表的最低端获得最大收益。这开始缩小臭名昭著的“不平等差距”。

在我看来,为了让美国继续增长,我们需要增加进入美国的合法移民数量,因为我们现在有超过 700 万个工作岗位可供填补。我们必须瞄准高技能和高素质的人来填补这些工作,以提高美国的生产力,增加我们的税基,减轻社会保障的负担(FICA 税用于支付当前的退休人员)并帮助偿还我们的巨额债务。

圣安东尼奥今年的增长保持稳定,并应在 2020 年继续保持这一高位。达拉斯联邦储备银行有一个商业周期指标,这是衡量我们这座公平城市经济活动的广泛指标。它表明,2019 年对我们来说是一个重大的转折年。我们在 2014 年看到了远高于长期增长平均水平的峰值,这可能是由于页岩水力压裂热潮所致。然后,开始下降并持续到 2018 年低于长期平均水平,然而,在今年下半年,圣安东尼奥出现了强劲的、高于平均水平的增长。圣安东尼奥的就业增长今年开始相当温和,但我们的就业增长从年中开始猛增。强大的行业是建筑、酒店和商业服务。工资也上涨了 3% 以上!

就商业地产领域而言,全国预测是工业仍将是最受喜爱的领域,而零售将是最不受喜爱的领域,资本化率和新建筑反映了这种偏见。但在 圣安东尼奥,零售继续 将看到强劲的增长,零售入住率达到 94.4%。仓库占用率为 92.2%,但在过去一年中表现出一些疲软。写字楼依然强劲,今年有近 100 万平方英尺的空间以 82% 的出租率交付市场。因此,尽管 A 级空间的吸纳率很高,但空置率将保持在 12% 以下,这是写字楼的自然率(高于其他部门)。

房屋销售比去年增长 6%,房价上涨 2%,显示出购房的强劲势头。最强的部分是入门级住宅,36% 低于 200,000 美元。由于土地成本、材料和劳动力成本,建筑商很难在这个价格范围内建造房屋。这些是非常小的地块上的非常小的房屋,仅仅是因为这是使它们负担得起的唯一方法。然后,圣安东尼奥 56% 的房屋销售额在 200,000 美元到 500,000 美元之间。因此,圣安东尼奥 92% 的房屋销售额低于 500,000 美元。二手房市场仍然紧张,只有 3.5 个月的上市时间,6 个月被认为是买卖双方之间的平衡市场。

来年对圣安东尼奥和得克萨斯州的巨大推动将来自期待已久的 USMCA(又名 Nafta II)的通过。德克萨斯州是美国最大的出口州,价格为 $315B,而加利福尼亚州为 $115B。石油和天然气占我们出口的最大部分,墨西哥和加拿大是进口大国,中国也是。汽车是德克萨斯州的第二大出口产品,这也是 USMCA 的一个优势。

 

伟大的一年!新十年快乐!