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劳勿报告——一件好事太多了

2018 年 3 月 15 日

Mae West 曾经说过,“太多的好东西可能会很棒!”这可能是商业房地产在历史上这个时候的所在。 CRE 在过去 8 年中大幅升值,在经济周期的这一点上,所有行业都得到了充分的重视。如此之多,以至于可能想要出售的少数人提出了非常高的价格 - 并以多种报价获得他们。示例:位于圣安东尼奥的一个新的、位置优越的 15,000 平方英尺零售中心,100% 出租给优质租户,上市并收到了 75 份意向书。它以略高于 7% 的上限出售。多户住宅以 5 年中期的上限价格出售。许多人担心利率上升会降低价值,因为债务成本会侵蚀现金流,但到目前为止情况并非如此。所以,如果你有可投资的现金,或者打算通过出售房产来获得——你会用你的钱做什么?放到股市?这是相当冒险的,因为它的价格也非常高且不稳定。现在只有很多钱在追逐更少的交易。十年前,市场因过多的高风险债务而崩溃。现在,是否有太多的股权追逐交易?

不过,就目前而言,前景仍然乐观。许多人曾预测 2017 年将是下一次经济衰退的开端,你也确实如此。 The dramatic change of attitudes with the election of Donald Trump has moved that expectation of a downturn into 2019 or 2020.  RCLCO is a nationally respected real estate consulting firm.他们对我们在当前经济周期中所处位置的评论如下: 近一半的 RCLCO 情绪调查受访者认为,当前周期的扩张阶段可能至少还要持续两年。自六个月前以来,大多数产品类型几乎没有出现周期波动,仍处于房地产周期的稳定阶段。近一半的受访者认为零售业已经陷入低迷,近一半的受访者预测多户家庭将在未来 12 个月内陷入低迷。然而,这些预测与 2017 年年中的调查相比变化不大。 RCLCO 对 2018 年运营和投资业绩总体乐观但温和的展望与大多数受访者一致。我们仍然有有限的理由担心房地产业绩即将出现或急剧下滑,尽管在某些房地产类型和地区有一些中度困境的迹象。

这就是说,无论是在全国还是在地方,我们显然都处于平衡时期,房地产空间供应的增加大致与空间需求的增加相匹配;也就是说,目前没有严重的过度建设。毫无疑问,我们在这个非常长的经济周期中走得很远,但这并不意味着经济衰退迫在眉睫。事实上,这个周期可能会持续到 2019 年下半年。圣安东尼奥在每个商业地产领域都被评为平衡,只有公寓供应在周期中略微领先,而在开发周期中写字楼供应略有不足。

工业现在是最受追捧的物业类型,圣安东尼奥正在计划许多新项目,正在考虑高达 1,000,000 平方英尺的规格空间。然而,很可能并非所有这些都能真正找到投资资本并建成。

由于“网络零售”的影响,零售业仍处于动荡之中,而电子商务可能已经成为一件好事,导致零售企业陷入困境。尽管如此,大多数企业都有 进行了调整 生活将继续(或不继续)。建设已经足以满足新的需求,因为新住宅建在大都市区的边缘,成熟社区的旧空间仍在回填。这意味着入住率和租金保持强劲,因为“破产”的零售商的空间正在被成功的新企业回填。

新建豪华公寓 已经有点超前了,租金优惠很常见,但入住率仍然很好,在 93% 之内;然而,新的许可正在放缓。这里的问题是,新建筑变得非常昂贵,租金增长速度不足以让这些数字发挥作用。

从住宅建筑到高层办公室,各个类别的建筑总体上都变得更加昂贵。由于经济强劲,主要组成部分都面临价格压力。劳动力短缺是一个很大的问题,因为年长的高技能工人退休,而新进入市场的人缺乏他们所取代的人的技能和成熟度。而且工资上涨。材料需求量很大,特别是当我们考虑到去年飓风哈维之后德克萨斯州需要重建时。而且价格正在上涨。土地价值继续上涨,房产税正在飙升,每年增长 20%。

就业增长始终是健康商业房地产市场的关键,预计这将保持非常积极的态势。达拉斯联邦储备银行经济学家预测,德克萨斯州今年的就业率将增长 3.3%,高于他们之前的 2.8% 预测。去年德克萨斯州增加了 240,500 名工人,这是相当不错的一年,但今年的预测是 407,900 人。这意味着圣安东尼奥市净新增约 33,000 个工作岗位,我们已经享有 3.4% 的超低失业率,而全国平均失业率为 4.1%。

所以,总而言之,我们现在处于一个很好的位置,也许,太多的好事确实会很棒。