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劳勿报告 2014 年 11 月

2014 年 11 月 20 日

零售业正在发生变化,但它仍然非常流行。现在是两个市场的故事。一是在全国拥有数十、数百或数千家门店的大型全国性零售企业。他们有能力支付支持新建筑所需的更高租金。 1. 土地价格,2. 建筑材料 3. 劳动力成本 4. 政府批准的增加意味着建筑成本需要每平方英尺 30 美元左右的租金(包括费用)来证明新开发的合理性。此外,在经历了 2008-2009 年的大恐慌之后,贷方和股权投资者仍然非常紧张。因此,他们需要信贷租户进行大量预租,然后才愿意继续发展道路。

所有这些都意味着新零售建设集中在州际公路的顶级角落,具有大量的知名度和流量。就像我们过去所做的那样,沿着主要的收集街道进行很少的建设。新建筑将建在拥有强大锚点和 A 级租户的 A 级位置。

我们习惯看到的较小的中心将由服务租户租用:你去的地方发生一些事情,而不是你去购买东西并将其带回家的地方。新的便利店 Walgreens 和 CVS 涵盖了这一点。但是你必须去一个地方找一个脊医、牙医、保险代理人、健身中心、美发沙龙、美甲沙龙等。这些主要是当地的租户,也就是“妈妈和爸爸”,他们付不起一半的费用国民在新中心付款。

但零售业的重大时尚转变是互联网。我们都更频繁地上网寻找交易和订单,期待第二天送货到我们的前门。请参阅 2014 年 4 月的劳布报告。 图表 1 – 亚马逊在美国建立了 60 多个履行中心,类似于位于 Schertz 的 120 万平方英尺的中心。亚马逊是关于物流的,将货物从其原产地(通常是中国)快速有效地运送到您的前门。图表 2- 与丰田类似,亚马逊要求他们最常使用的供应商能够在规定的时间内(例如几小时)将他们的商品送到亚马逊的履行中心。因此,计划在 Schertz 建造另外 300 万平方英尺的工业空间,以支持亚马逊设施。图表 3——沃尔玛也知道这一切,但他们的房地产模式与亚马逊不同;他们有很多实体店。过去几年,他们在圣安东尼奥建造了更多,超过 8 个,一些超级中心,一些社区商店。现在在小城镇,他们建立小商店。但是您可以上网订购任何东西,然后在第二天将其送到附近的沃尔玛取货。他们还在尝试打电话和提货。图表 4 – 您可以 24/7 全天候通过口袋里的智能手机进行所有这些购物。谁真的需要一家商店,除了走进去亲眼看到所有东西的乐趣?图表 5 – 如果无法保持联系,千禧一代将会“死亡”。我们办公室的一名实习生说,比起那些他每天面对面见到的人,他感觉和那个夏天也在全州各地的大学朋友更亲近。

因此,零售业的新风格在全国范围内的工业仓库中产生了比零售店更多的建筑热潮。从某种意义上说,配送中心正在取代大型零售店。圣安东尼奥还有鹰福特页岩的额外工业催化剂。在圣安东尼奥真是太好了!