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不确定性带来机会

2022 年 5 月 10 日

你可能还记得电影系列,黑衣人。在 MIB 3 中有一位名叫格里芬的令人愉快的太空外星人,他具有预见未来的天赋,但他更进一步,看到了未来结果的所有可能性!他吟诵道:“有很多可能性!”有点像我们现在所处的位置。


2022年经济地位

利率上升会压制我们强劲的经济,还是高通胀会击败美联储?我们会实现“软着陆”并避免经济衰退,还是俄罗斯会对乌克兰进行核打击并让一切变得混乱?然后是中国!然后是埃隆马斯克!这么多的可能性!
正如领导层的任何人都知道的那样,您尽最大努力发现事实,分析您的选择,然后做出决定,充分了解您的行动方案可能会奏效,也可能效果不佳。但是你知道,犹豫不决比采取不完美的行动更糟糕,因为至少你在前进。你无法驾驶一艘死在水中的船。至少如果你在移动,你可以在看到需要时改变方向。因此,要深入到圣安东尼奥的商业房地产等简单的东西,让我们尽可能地考虑事实并继续前进。

“……哪里有不确定性,
所以还有机会!”


不确定性带来机会

我认为 2008 年的金融危机催生了低通胀、低利率的新常态,并最终在 2018 年出现超低失业率。大流行打破了我们对常态的感觉,现在我们正在努力应对下一个常态。这场比赛的结果有很多可能性。战争、通货膨胀、利率、政治、供应链中断、婴儿潮一代退休、是否在家工作、数万亿美元在边线上寻找合理的投资、气候变化、中国与台湾、中国与 Covid、3 万亿美元在加密货币中。等等等等。这么多的可能性!但哪里有不确定性,哪里就有机会!


中央商务区办公室

所以,让我们回到我们所知道的。中央商务区的办公室实际上非常强大。 Weston 将新的 Frost Tower 从市场上撤下,因为他们无法获得非常非常高的价格,因此他们将进行再融资并保留它。明智之举。 Jefferson Bank 的新大楼已接近完全出租,位于 Pearl 的 Oxbow 大楼仅剩 8700 平方英尺可供出租,甚至 Soto(旧 Cavender Cadillac 场地)在起步缓慢后也已出租近 50%。据 REOC 的 Kim Gatley 称,包括转租空间在内的库存已增加超过 500,000 平方英尺。在郊区,医疗办公室正在蓬勃发展,因为医疗保健团体正在扩大、搬迁并赶上因 Covid 导致的两年停顿。


在家工作与回到办公室

但是,陪审团仍然没有决定在家工作与回到办公室。一位企业主告诉我,她的业务的一部分以个人互动和协调为基础。他们在 2020 年被封锁了两个星期,然后都回到了办公室。除非他们一起在办公室,否则他们无法发挥作用。然而,她公司的另一个部门,主要是分析和计算数据,在家工作时生产力飙升。
一些雇主,例如 S.A. 的保险公司,正在努力让工人重返办公室。在纽约,摩根大通一年前曾表示让他们的员工回到办公室工作,但最近他们已经退缩了,因为他们发现他们必须更加激烈地竞争才能留住和雇用员工。 Air BNB 员工现在可以在任何地方生活和工作。


奥斯汀、休斯顿和达拉斯回到办公室

也许这就是大辞职的尖端? 《华尔街日报》报道说,奥斯汀的上班族实际返回办公室的比例最高,为 60%;休斯顿的回报率为 51%,达拉斯的回报率为 49%。 WFH 与办公室的困境似乎尚未解决。


工业着火

工业火了,更多的平方英尺进入市场。都市区在建10.8平方英尺,占存量的8%,短期内大幅增长; 1% 到 2% 是典型的。示例:Wurzbach Parkway / West Avenue / Interpark Drive 的 54 英亩土地出售给 Stream Realty,用于开发 650,000 平方英尺的工业园区。预计这将是一个零售区(沃尔玛曾经签订过合同),但现在它将成为一个办公服务中心,通常不被认为是更高的用途。根据 NAI Partners 的数据,在过去 18 个月里,工业需求超过了供应,这是自 2013 年以来从未发生过的。第一季度,新建筑交付了 400 万平方英尺,另有 850 万平方英尺在建,另外 500 万平方英尺建议的。 Oakmont Industrial Group 在 410 和 IH-10 East 启动了有史以来最大的规格开发项目,占地 640,000 平方英尺。但这包括 Navistar 900,000 平方英尺的大型项目,以及位于 IH-10 East 附近 Cibolo 的 Aisin 500,000 平方英尺工厂。亚马逊已在 I-35 NE 附近的 Crosswinds Drive 附近启动设施,I-35 位于高速公路 410 环路以南。 90 在 Loop 1604,他们最近在 Lockhill-Selma 的 Loop 1604 上购买了一块 64 英亩的土地。亚马逊可能正在接近他们将要做的事情的扩展,并且不会以这种迅猛的速度继续扩张,甚至可能会缩小一些规模。


产业扩张

整个德克萨斯州的工业扩张势头强劲。奥斯汀在全国排名第一,库存增长 20.6%。我预计贝格斯特罗姆以东 130 号州的巨大特斯拉工厂会对此做出贡献。休斯顿排名第三,增长率为 11.8%。 DFW 占 11.5%,因此这意味着 5000 万平方英尺的额外工业建筑,因为 Metroplex 已经如此之大。


有趣的事实:圣安东尼奥市每年从财产税中收取约 7.59 亿美元;不是他们唯一的来源,而是迄今为止最大的来源。今年你的税单涨了多少? 20% 是一个常见的答案;我没有全市范围的摘要,但我们就用那个数字吧。如果纽约市因房产税增加而额外获得 20% 的税收,那么这将增加纽约市可用于支出的 1.5 亿美元的额外资金。我真的很想知道他们对这笔“意外之财”的计划是什么,因为这是一次非常重要的加薪。它肯定会超过通货膨胀率,即使全年平均为 7%。学区和医院区也获得了这笔额外收入。求知者想知道。