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1031 交易所资产、通货膨胀和政治

2021 年 7 月 30 日

不可避免的:死亡和税收

死亡和税收,两者不可避免。在像商业房地产这样的资本密集型行业中,税收和利率是推动所有物业和物业类型回报的两个最大的费用因素。当然,我们都知道过去十年财产税的急剧上涨,因为评估区将“估价”推得越来越高。每个业主每年都必须抗议他们的估价,并且大多数人都聘请了商业物业的物业税顾问。

1031税递延交易所

财产税是一个长期存在的问题,但资本利得税仅在您的财产出售时才会出现。自 1921 年创立以来,1031 Tax Deferred Exchange 已广泛用于商业房地产。Happy 100th 生日,1031!您可能知道,如果您遵循基本规则,IRS 的这项规定允许商业地产的卖方以类似的方式交换另一个商业投资地产:使用合格中介,在出售后 45 天内指定您的新财产您的原始财产,并在首次销售后的 180 天内完成新购买,并需满足一些额外条件。

拜登政府的目标是 1031 Exchange

现在是拜登政府,他们渴望获得新的税收,并希望针对富裕人群。 1031交易所长期以来一直是政治目标,今年也不例外。 4月29日th 拜登税收提案包括将可延期的最高限额限制在 50 万美元。考虑到大多数商业地产的交易规模都在数百万、甚至上千万、上亿,这将成为房地产投资和销售的严重阻碍。幸运的是,有一大群一般房地产特别是商业地产的游说者强烈反对这项立法。专门从事 1031 交易便利化的公司 IPX 的 Carl Pikus 告诉我,他的消息来源说 1031 是安全的,并且限制扣除金额的努力可能无处可去。哇!

强劲的市场继续

So, the good news is that investment properties, pre-development land and even recreational property are on a tear right now.   Green Street, the top international real estate analyst, says overall, properties are up 7% in the first half of the year alone. In San Antonio, future apartment sites, subdivision land, retail pad sites, you name it, are getting offers, even multiple offers at asking prices.  Investment properties are relatively hard to find, because most owners don’t want to sell.  What would they do with the money, beside buy another property that they don’t know nearly as well?  Finding value add / fixer uppers is very difficult and takes special skills honed over years of experience.  So just sit tight, push your rents 2% and pay the @#$% taxes, or pass them through to your tenants, who then can’t afford to pay higher rents.  Think of the Tax Man as your silent partner in your investment; one who always has first preference on your income; and is your highest operating expense by far, after all.

美国联邦储备银行的贷款购买狂潮

我于 1984 年在 1980 年代大繁荣的末期开始从事这项业务,当时阳光地带的储蓄和贷款发放了太多的建筑贷款。这在 7 年的 RTC 时代结束了,这是德克萨斯州房地产真正的萧条,价格下跌了 50% 以上,甚至 90%。然后,二十年后的 2004 年至 2008 年,房利美、房地美、CMO 和 CMBS 向房地产市场注入了过多资金,并在大衰退中以惨败收场。但是现在我们有美国联邦储备委员会以及世界各地的中央银行,向市场注入了过多万亿美元,推高了股票价格,推低了债券价格并提高了房地产价值。美联储每个月购买 1200 亿美元的贷款!其中 400 亿美元用于抵押贷款,使利率保持在超低水平。问题是, 他们为什么要榨取一个没有问题的资产类别? 相反,恰恰相反——房屋销售正在飙升。不能足够快地构建它们。也许答案是“政治”,但这不是我的专业领域。

持续的不确定性

所以我们可以一起想知道,这将如何结束?许多人预计经济体系中的这种过多的货币会导致通货膨胀加剧。他们还预计美联储将维持较低利率的时间更长,甚至可能太久,这将对经济和我们的个人生活造成真正的损害。

通货膨胀的利弊

房地产通常受益于通货膨胀,因为可以提高租金以匹配消费者价格的上涨。大多数房地产的杠杆率高达购买时抵押贷款价格的 75%。它有助于 利率目前处于历史低位 使您的利息支出非常低。再次感谢美联储。您的抵押贷款余额只会随着租户的租金逐渐偿还抵押贷款而减少。随着抵押贷款的减少,您的资产净值增加。无论通货膨胀如何,您的抵押贷款支付都保持不变,因此如果净收入增加,所有这些增加都将归所有者的 25% 股份所有。租金上涨 1% 会被放大四倍。您的大部分收入都可以通过折旧注销来避税。然后,您不断增加的收入会导致房产的整体价值上升。假设资本化率为 7.5%,净营业收入每增加 1.00 美元,您的财产价值就会增加 13.33 美元。随着您的财产价值上涨,所有这些增加也归业主所有,而不是抵押持有人。您的财产价值增加 25%,您的股权/首付的价值就会增加一倍。

虽然通货膨胀提高了租金,但它也增加了财产税和其他费用。从历史上看,通货膨胀推动的租金超过了其他支出,增加了您的净营业收入,而这种增长只属于所有者,而不是贷方。

意外后果

那么,我们是否处于长期高通胀状态?我们正在经历的这种强劲的经济反弹会趋于平稳吗?还是烧坏了?我们生活在非常有趣的时代。令人惊讶的事件和意想不到的后果似乎是新常态。