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在圣安东尼奥出售的混合用途物业——这是一项好的投资吗?

2021 年 6 月 22 日

混合用途物业的开发在圣安东尼奥呈上升趋势。市中心有计划在 Riverwalk 附近、珍珠区以及城市的其他地方进行新的开发。您是否应该在您的房地产投资组合中考虑在圣安东尼奥出售的混合用途房产?以下是您需要了解的有关此类投资的信息。  

什么是混合用途物业?

混合用途物业基本上是一种拥有多种类型的房地产的物业,它位于行人友好的环境中。例如,它可以包括零售店、办公室和住宅的组合。此类财产的企业和居民都将从该安排中受益。与一次性物业相比,混合用途建筑表现出更好的长期绩效、高回报和更可预测的收入流。近年来,在圣安东尼奥出售的混合用途物业变得越来越普遍。 

不同类型的混合用途商业物业

混合用途属性可能会因设计及其用途而有很大差异。但总的来说,它们属于几个类别之一。

垂直综合体 – 这种类型的商业物业通常是低层的零售和服务空间、中层的办公室和包含住宅或酒店单元的高层的混合体。 

水平综合体 – 对于这种类型的商业地产,有多个一次性使用的建筑,包括企业、零售店和住宅单元,都在步行距离之内。 

适合步行的混合用途物业 – 在这种商业地产中,既有水平空间,也有垂直空间,它们通常以某种户外广场、活动空间或市场区域为中心。 

您可以在圣安东尼奥的每个类别中找到混合用途的待售物业。由于多种原因,这种商业地产的需求有所增加。首先,世界的运作方式近来发生了变化。随着企业和人们适应 Covid-19 之后的生活,这种转变最近变得更加明显。

消费者行为也发生了变化。今天的许多人并不认为拥有房屋是美国梦。他们有一种现场工作娱乐的心态,与过去典型的郊区生活方式相比,他们更喜欢便利和适宜步行的生活方式。 

因此,对公寓的需求增加。但是,房东再次认识到,今天的公寓居民需要良好的设施和便利。混合用途物业很有吸引力,因为它们在其住宅空间的几步之内提供了所有这些。 

混合用途的房产对房东和房地产开发商来说是可取的,因为它们通过在城市内部创建城市来推动土地的更有效利用。此外,在经济不景气的情况下,它们的性能优于一次性使用的房产。 

购买混合用途物业的利弊

投资在圣安东尼奥出售的混合用途房地产有很多充分的理由,也有理由谨慎对待此类房地产。关键是知识,以便您可以权衡利弊。这里有一些需要考虑:

混合用途物业的优点 

首先,拥有可以出租给不同类型租户的混合用途物业意味着您的收入来源多样化。事实证明,在经济不景气期间,此类物业的表现优于一次性物业。 

另一个好处是租户发现这种类型的物业是可取的,尤其是零售和商业租户,因为混合用途会吸引更多的人流量,这可以带来更多的业务。混合用途物业也有利于保护,因为减少了蔓延并保护了环境资源。 

混合用途物业的缺点

另一方面,如果规划不当,混合用途物业可能会变坏。例如,商业租户和住宅租户之间可能会发生冲突。如果公共交通不是一种选择或缺乏可用的停车位,那么糟糕的规划也可能导致交通拥堵或停车问题。 

另一个潜在的弊端是,为这些开发项目之一获得融资可能是一项挑战,尤其是在较小的市场中,因为机构贷方往往偏爱一级市场。 

如何获得购买混合用途物业的资格

除非您有大量现金,否则您可能需要贷款才能在圣安东尼奥购买混合用途的房产。大多数用于商业房地产的混合用途贷款在 50 万美元到 2500 万美元之间。这些贷款的最高贷款价值 (LTV) 比率为 75%。因此,您可能需要至少支付房产购买价格的 25% 作为首付款。 

虽然利率各不相同,但商业混合使用的贷款利率通常在 5% 到 7% 之间。这些费率有固定的和可变的。除利率外,您还将产生贷款发起费用和结账费用。许多贷款还附带提前还款罚款。 

与其他类型的商业贷款一样,有最低要求才能获得资格。它们如下:

  1. 个人信用评分至少为 660
  2. 6至12个月的现金储备
  3. 最低还本付息比率为 1.25
  4. 在您的企业中至少有 2 年的稳定经营历史

如果您满足这些最低要求,您就可以开始寻找圣安东尼奥的混合用途房产。  

圣安东尼奥的混合用途物业

混合用途物业在圣安东尼奥及其改造城市的某些地区越来越受欢迎。例如,有珍珠开发。它占地 27 英亩,靠近市中心,其中包括历史悠久的珍珠啤酒厂以及办公和零售空间、多户住宅甚至活动空间的计划。还有一个 1000 间客房的会议中心酒店正在建设中。总而言之,这将是一个价值 5.6 亿美元的混合用途开发项目。 

虽然市中心项目仍处于规划阶段,珍珠区正在开发中,但镇上其他地区的混合用途物业已经蓬勃发展。以阿拉莫高地的采石场村为例。该物业包括约 71,000 平方英尺的零售和娱乐空间以及 288 个单元的公寓大楼。  

它包括著名的商店和餐厅,包括 Trader Joe's、Jamba Juice 和 Orangetheory Fitness。 

混合用途物业是一种日益增长的趋势,也是圣安东尼奥和全国人们生活和工作方式转变的一部分。