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劳勿报告 2015 年 10 月

2015 年 11 月 2 日

圣安东尼奥以稳定的房地产市场而著称——既不繁荣也不萧条。所以它去。

投资物业的价格持续上涨,但可用的、有吸引力的物业供应并不充足。正如之前的报告中提到的,业主坐在他们的房产上,不愿出售。问题是,“如果我卖了,我要把钱再投资到什么地方?股市让我害怕。我最好拥有我知道的房产,然后在我不知道的新房产上冒险。”随着入住率的增加、租金的增加和价值的增加,房地产价格仍然居高不下。那么,进入市场的新建筑供应量也不大。银行在建设资金方面仍然很紧张,需要大量的预租,通常在 60% 的范围内。一般来说,只有当有一个或多个全国租户希望将其足迹扩展到发展中的住房市场的新领域时,才会进行预租。所以,在这一点上,过度建设是不可能的。事实上,许多新的零售建筑都是长期租赁的单租户建筑。例如,零售建筑开发商今年将仅完成 700,000 平方英尺的新空间,不到 2014 年建造面积的一半。因此,零售空间变得非常紧张,因为已建成的建筑正在被占用。

纽约市将其吹嘘为市中心十年。嗯,进行到一半,它似乎奏效了。从哈德伯格市长的 Museum Reach 和 Mission Reach River 项目开始,然后是珍珠啤酒厂的翻新工程,市中心变得活跃起来。市政府提供的税收优惠有所帮助,但不要担心市中心过度建设。迄今为止,已建成 4,300 个单位,入住率异常高,租金在过去五年中至少上涨了 25%。租金开始超过每平方英尺 2.00 美元。

相比之下,郊区的 B 级公寓平均每平方英尺 1.00 美元。但是,由于郊区的土地价格如此之高,尽管需求量很大,但不可能建造负担得起的 B 级公寓。

利率呢?  他们最终会上涨,也许有一天……但是,这已经被计入了商业房地产,因为大型机构在购买时已经考虑到了这一点.油价下跌会怎样?  这对休斯顿的影响远远超过多元化的圣安东尼奥经济。我们只有 3% 的石油行业敞口。此外,休斯顿仍在增长,但速度更慢。 全球经济放缓会怎样?  圣安东尼奥今年将再创造 30,000 个工作岗位,增长率约为 3%,高于全国平均水平。  这些工作来自哪里?  商业和专业服务领先。我们有一个大城市,超过 85% 的增长来自内部,而不是来自搬到这里的公司。我们实际上也有一个非常健康的制造业。  我们不是在 1604 环路上过度建设办公室吗?  也许,在短时间内,但这是我们为这个充满活力的大都市建造新办公空间的唯一地方。