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Raub 报告:2020 年预测和预测

2020 年 1 月 7 日

新年快乐!这是预测和预测的一年中的那个时候。我多年来一直是 Brokers Breakfast Group 的成员,每年 12 月,我们都会对来年做出预测——它会更好、相同还是更糟?今年的共识大多是相同或更好,也就是说,事情会保持很好。一票是一样的,直到政治受到阻碍,然后可能会更糟。

我一直在阅读相当多的国家预测,这是共识。我们的商业房地产前景是稳定的,即使我们处于周期后期,并且在未来 12 个月内不存在经济衰退的直接威胁。

这是因为:

1. 就业率创历史新高。

2. 低利率,预计将保持在低位并可能走低。

3. 企业盈利稳步增长,但增速放缓。

适用于圣安东尼奥和全国的增长的一个制约因素是,很难找到新的、合格的工人来雇用,因为在充分就业的情况下,可用的劳动力很少。即使是 65 岁以上的人,他们的工作时间也更长,以补充他们的退休储蓄,而且他们仍然足够健康,可以保持活跃和参与。因此,总体工资增长良好,在工资表的最低端获得最佳收益。这开始弥合臭名昭著的“不平等差距”。

为了让美国继续增长,在我看来,我们需要增加进入美国的合法移民数量,因为我们现在有超过 700 万个工作岗位可供填补。我们必须针对高技能和高素质的人来填补这些工作岗位,以提高美国的生产力,增加我们的税基,减轻社会保障的负担(FICA 税用于支付当前的退休人员)并帮助偿还我们的巨额债务。

圣安东尼奥今年的增长保持稳定,2020 年应该会继续保持在这个高位。达拉斯联邦储备银行有一个商业周期指标,这是我们公平城市经济活动的广泛衡量标准。这表明2019年对我们来说是一个大转折的一年。我们看到 2014 年的峰值远高于长期增长平均水平,这可能是由于页岩压裂热潮所致。然后,下降开始并持续到 2018 年低于长期平均水平,然而,在今年下半年,圣安东尼奥的增长强劲,高于平均水平。圣安东尼奥年初的就业增长相当温和,但我们的就业增长从年中开始猛增。强劲的行业是建筑、酒店和商业服务。工资也上涨了 3+%!

就商业地产行业而言,国家预测仍然是工业最受喜爱,零售业最不受喜爱,资本化率和新建筑反映了这种偏见。但在 圣安东尼奥,零售仍在继续 零售入住率达到 94.4%,增长强劲。仓库入住率为 92.2%,但在过去一年中表现出一些疲软。写字楼依然强劲,今年有近 100 万平方英尺的空间以 82% 的出租率交付市场。因此,虽然 A 级空间被强烈吸纳,但空置率将保持在略低于 12% 的水平,这是办公室的自然率,(高于其他行业)。

房屋销售比去年增长了 6%,房价上涨了 2%,表明购房势头强劲。最强劲的部分是入门级住宅,36% 的价格低于 200,000 美元。由于土地成本,材料和劳动力成本,建筑商很难在这个价格范围内建造房屋。这些都是非常小的地块上的非常小的房屋,仅仅是因为这是使它们负担得起的唯一方法。然后,圣安东尼奥 56% 的房屋销售额在 200,000 美元至 500,000 美元之间。因此,圣安东尼奥市 92% 的房屋销售额低于 500,000 美元。二手房市场仍然紧张,市场上只有 3.5 个月,6 个月被认为是买卖双方之间的平衡市场。

期待已久的 USMCA,即 Nafta II 的通过,将在来年对圣安东尼奥和德克萨斯州产生巨大推动作用。德克萨斯州是美国最大的出口州,为 315B 美元,而加利福尼亚州为 115B 美元。石油和天然气占我们出口的最大部分,墨西哥和加拿大是大进口国,中国也是。汽车是德克萨斯州的第二大出口产品,在 USMCA 下也是一个优势。

 

伟大的一年!新的十年快乐!