跳到主要内容

劳勿报告 2015 年 8 月

2015 年 8 月 26 日

商业地产投资有多安全?我们是过度建设还是这是最佳选择?

 

由于土地价格、建筑材料和劳动力成本大幅上涨,新建筑的成本现在非常高;他们不太可能下降。建筑物价值的基本衡量标准之一是“更换它需要多少钱?”然后,您必须根据年龄、过时和过时的功能和位置进行调整。例如,目前新建办公楼的成本超过每平方英尺建筑面积 250 美元。特殊用途的室内装饰,如医疗办公楼,会增加成本。较旧的和不太理想的建筑物的售价可能只有其一半。然而,当旧建筑几乎完全被占用时,比如超过 90%,那么,需要扩展、搬迁到更好的区域以开展业务或需要开设其他地点的企业将没有新地点的选择,因此他们必须建造。

 

需要额外空间的原因是相对基本的。例如; 1. 业务正在扩大,无法在目前的位置占据更多的物理空间。我的一个客户想要将他的空间扩大一倍,也想在他的位置建立资产,所以他正在搬迁到他自己开发的新建建筑;因此,将他的空间翻倍,并创造额外的租户空间,这将有助于支付建筑物的费用并随着时间的推移增加他的财富。 2. 目前的位置不再为他们的客户或员工服务,需要寻找更合适的位置。 IRC 在 2008 年遇到了这种情况,当时我们从位于 35 年的 Loop 410 办公楼搬到了现在的位置,这里对我们的员工和客户来说更方便,并允许我们升级我们的设施。 3. 企业需要开设更多地点来为城市的新地区提供服务。只需将 Culebra 路开到 Loop 1604 外即可。该地区仅处于远西扩张的早期阶段,这将为圣安东尼奥增加 60,000 套新住宅,这意味着大量新客户。

 

当旧空间被填满时,就需要新的建筑。更昂贵的新建筑意味着更高的租金来支付更高的成本。然后,这也增加了旧建筑的租金,因为空间变得更有价值。在一个经济健康的城市,每年增加1%到3%的商业空间库存是正常的。但是,当建设放缓或停止时,可能会出现追赶效应,就像 2008 年至 2012 年那样,即一旦投资者和企业恢复信心,我们必须建立高于平均水平的数量。

 

德州农工大学房地产中心首席经济学家马克·多佐尔 (Mark Dotzour) 表示,“尽管定价现在非常接近——如果不是高于——上个周期的峰值,但 CRE 离泡沫区域还很远。相反,当前的基本面和现有现金流很好地支持了平均估值。”所以,现在,我认为新建筑是我们不断增长的经济健康的标志。