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劳勿报告 2014 年 12 月

2014 年 12 月 22 日

“任何事物都有一个季节,转,转,转……”伯德在 1960 年代唱道。 (这是对你的年龄和记忆力的考验)。它取自传道书第 3 章,它实际上是这样开始的:“凡事都有定时。天底下万事都有定时。”这段话似乎适合圣诞节和新年之交,并介绍了经济周期的话题。 “我们到了吗?”不仅仅是为了那些急于去奶奶家吃饼干和蛋酒的孩子们。也是大家都在问我们现在的经济形势,“房地产市场已经见顶了吗?明年我们要去哪里?”在这个假期如此多的国际动荡中,我想这是每个人都关心的问题。

让我试着简要总结一下我在圣安东尼奥看到的商业房地产市场。首先,有大量资金可用于交易,但绝不是大量涌入市场。 2008 年的最后一次经济衰退使每个人在投资决策中都非常挑剔。此外,我认为,一个重要的点是婴儿潮一代控制了大量可用的可投资现金,他们(我们)“太老了”,无法尝试从另一场重大损失中恢复过来,比如 2008 年。所以,我们等待时间,保持我们的“干粉”,并寻找投资的好交易。

正如我在之前的报告中提到的,B 级公寓、办公室和零售业的新建筑不足以提供流动性市场。当卖家没有好地方再投资现金时,他如何出售? “缴纳 20% 的税?为什么?税收递延交换?我能找到更好的房产吗?”因此,如今投资房地产很难进行交易。 “所有破旧的房产都已经被收购、修复和重新利用。如果我卖掉它,我就找不到其他东西可以买来代替那笔收入。所以,我定价如此之高,我无法拒绝这个提议。”这些都是市场流动性不足的原因。

新建筑呢?公寓已经领先四年,并且仍然保持强劲势头。它一直并将永远是受青睐的投资类别:大量租房者、大量可用债务以及大量股权。新建物业的价格高得令人难以置信,因此,我们不知道新买家会在哪里找到升值空间。在圣安东尼奥上线的数千台设备是否太多,过度建设市场并导致崩溃?不。入住率很高,贷款人和投资者在过去一年中变得谨慎,所以新建筑,而轻快并不疯狂。而且我们每年必须建造 1,000 到 2,000 个额外的单元,以应对较慢的住宅建筑市场。对于首次购房者而言,房屋定价过高,因此必须购买转售,因此房屋库存较低,属于卖方市场。

写字楼正在重新起步,但相对克制。同样,由于互联网和电子零售,我在 11 月讨论的零售业已经进入了一个新的发展阶段。其次,工业在全国范围内表现异常出色。总的来说,当我看

在关于全国建筑周期的评论中,我们仍处于上升的中期阶段,目前没有人看到任何类别的过度建设;唯一的例外是偶尔过于激进的公寓建筑商,他们选择了一个糟糕的位置。

油价下跌会影响鹰福特吗?我们可能会看到一些裁员,但没有人知道这会持续多长时间。由于大部分钻井基础设施已经到位,鹰福特的钻井成本实际上正在下降。然而,严重依赖石油的新兴市场(如俄罗斯、委内瑞拉、尼日利亚等)可能崩溃,促使其富人购买美国国债,即世界储备货币。这降低了我们的利率,这将使抵押贷款更便宜。较低的利率和降低房屋抵押贷款首付的提议将成为美国房地产市场的积极推动因素。我怀疑沙特人是否在考虑通过降低油价的策略来刺激美国住宅建筑市场。