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劳勿报告 2016 年 12 月

2016 年 12 月 15 日

“每个人都需要一个地方放他/她的东西,”乔治·卡林 (RIP) 说。您的房子可能只是您存放物品的地方,住房市场是我们社会和经济中极其重要的组成部分。房屋所有权是个人财产权的关键,过去一百年来,个人宅基地一直是美国人个人财富积累的主要来源。回到一百年前,只有富人拥有房屋,而我们 60% 的人都是租房者。大萧条时期发明了摊销抵押贷款。在那之前,房屋贷款通常是五年期票据,并且只支付利息。在这个圣诞节,我们都应该回去观看“这是一个美好的生活!” Bailey Building and Loan 资助建造了古老的贝德福德瀑布。自二战以来,我们从一个以租房者为主的社会转变为拥有房主的社会,2004 年达到 69% 的峰值。金融危机来临,房屋拥有率急剧下降至仅 63%。 (顺便说一句,我们不能将所有这些加上全球气候变化都归咎于可怜的乔治·布什。有关美联储、银行监管机构和国会的作用,请参阅谷歌“社区再投资法案如何导致住房Bubble's Lax Lending。”即使是奥巴马总统,作为 ACORN 的律师,也起诉花旗银行没有提供足够的低收入贷款。回到我们的故事。)

今天在圣安东尼奥,我们正享受着强劲的就业增长、低利率,与十年前的泡沫相比,住房短缺更近了。在过去十年中,通过危机和复苏,这里的房价上涨了 36%,是全美第五好的城市,其中第一名是奥斯汀,涨幅高达 65%。现在的平均房价为 243,000 美元,这使许多首次购房者退出市场。在雷·埃里森 (Ray Ellison) 时代,35% 或更多的新房是首次购房者购买的,他们可以获得接近于零的首付贷款和相当于公寓租金的抵押贷款。现在,由于学生贷款、收入不足、首付不足或信用问题,他们无法获得资格。此外,一些千禧一代还记得 2009 年他们的父母在他们家中度过的可怕时光,他们不想冒这个险。

随着所有权的减少,我们会回到租房者的国家吗?或许一点点。千禧一代是进入市场的潜在新购房者的重要群体。世邦魏理仕的一项研究表明,出于经济上的需要,仍有很大一部分人仍与父母住在一起,因为现在租房比以往任何时候都贵。但大多数人还是宁愿自己搬出去。因此,公寓的表现非常好。在圣安东尼奥,过去一年,开发商建造了约7,100套公寓,吸纳了5,100套,但入住率仍接近93%。租房者的抱怨变成了“公寓租金高,我买不起房子,但我需要一个更大的地方住”。这使得空置房稀缺的出租房屋溢价。

回到 2009 年的黑暗时期,像黑石这样的大型投资基金筹集了数十亿美元的资金来购买大量的止赎。购买的供应在几年前就用完了。现在,正在创建一个新的市场,正在为租赁公司建造整个社区的新住宅,有点像建造出租。基金经理喜欢这样,因为新房有保修,都在一个街区内,更容易管理。租房者喜欢比公寓更宽敞、比旧出租屋更现代的新房。这是一个有趣的趋势,我们需要密切关注它是如何流行起来的。