跳到主要内容

劳勿报告——伟大的一年结束

2017 年 12 月 14 日

在我们庆祝一个伟大的一年结束之际,让我们回顾一下商业房地产市场,并将过去的一年视为 2018 年新年的序幕。不过,让我从住宅市场开始吧。

有趣的事情正在进行中。这是一个线索—— 银河体育 销售量上升,即房屋销售的美元金额,但出售/购买的房屋数量下降!是什么赋予了?嗯,房屋价值正在以远高于通货膨胀的速度上涨,每年大约增长 5% 到 7%。这加起来。但是出售的房屋数量较少,因为新购房者无法获得他们想要的房屋。他们要么不得不增加首付,支付信用卡以提高信用评分,要么决定留在原地。房价上涨的速度远远快于收入,以支持更高的抵押贷款支付。所以买家陷入困境。卖家?他们必须在出售时找到合适的新房子才能购买,因此如果不能,他们就不会将房屋投放市场。

我们看到了很多新的 多户 全市建设。虽然我们每年可能会在市中心增加大约 1,000 个新的居住单元,但大部分新开发项目都位于 IH-10、Westover Hills / Alamo Ranch、North Loop 1604 以及 I-35 Corridor 和 New Braunfels 沿线。最可靠的数据显示,我们今年的供应量增加了约 8,800 台。因此,我们可能只是过度建设了一点,这将导致更多的租金优惠,入住率从 93% 下降到 91%,但不会出现崩溃,只是明年的小幅下滑。当地的建筑贷款机构已经刹车,因此很难找到新的资金开工。这意味着我们将在 2019 年稳定租金和入住率,下一波新建筑将开始。这个 2 到 3 年的周期在多户家庭领域非常典型,这个特定的周期将被静音,几乎不会引起注意。

零售 construction 保持温和,而建筑贷方在批准新项目时非常谨慎。当然,去年美国关闭了 10,000 家商店,但向商业房地产市场开设了 14,000 家新商店。与往常一样,资本主义是适者生存,美国消费者每次都是赢家。在圣安东尼奥,我们仍然有大约 93% 的房租被占用,租金持平。今年交付了 11 个新中心,另有 8 个正在建设中,并计划建设数十个。我们必须为这 10,000 名新房主和 7,000 名新公寓租户提供购物场所,当然,这会在额外的 600,000 平方英尺的新零售空间中创造新的就业机会。

工业的 过去几年建设非常活跃,入住率从 2013 年的 93.2% 下降到现在的 88.3%,大量新建筑正在筹备中。 TJX (TJ Maxx) 计划在 S.E. 新建一个 1,500,000 平方英尺的配送中心。 410 环路,McCombs 计划在 IH-10 East 进行新的建设。 Schertz 工业区实际上是在沿 IH-35 走廊一直到新布朗费尔斯(New Braunfels)的更多建设计划中建成的,该地区也正在经历自己的建筑热潮。 2005 年至 2014 年间,开发商每年向市场交付约 100 万平方英尺的面积,但从 2015 年至 2017 年,它增长到每年 200 万平方英尺。

圣安东尼奥 办公室 今年市场净吸纳了 665,000 平方英尺的新空间,但交付量已达到约 100 万平方英尺,因此入住率有所下降。目前,我们有 118 万平方英尺的新建筑正在进行中,其中大约一半已预租。这包括市中心 400,000 平方英尺的 Frost Tower、Credit Human 在 The Pearl 的新大楼以及其他几座新办公楼。

投资 另一方面,我经常被买家要求帮助他们在圣安东尼奥的商业房地产市场及周边地区寻找新的投资。这现在非常艰难。业主倾向于更长时间地持有他们的房产,因为他们不确定如果他们出售,他们会重新投资什么。开发商通常希望在三年内出售他们的房产,这样他们就可以将资金回收到另一笔新交易中,但由于土地价格、建筑材料价格和劳动力成本的上涨,新的建筑成本飙升。这反过来又推高了租金,因为租金必须在这些更昂贵的新项目中有意义。因此,出售旧房产(可能建于 2000 年代或 1990 年代)的业主看到购买新房产的每平方英尺成本很高,并决定不出售他们已经知道和了解的房产。因此,与过去几年相比,达成新交易要困难一些。

总而言之,圣安东尼奥的商业地产市场处于一个很好的位置,稳步增长,只有一点点的过度建设;没有修正或崩溃在地平线上。看起来像一个伟大的新年。节日快乐!

— 史蒂夫·劳布