跳到主要内容

劳勿报告——好事太多

2018 年 3 月 15 日

Mae West 曾经说过:“太多的好东西也会很棒!”这可能是商业房地产在历史上的这个时期。华润创业在过去 8 年中大幅升值,在经济周期的这一点上,所有行业都得到了充分的重视。如此之多,以至于可能想要出售的少数人要求非常高的价格 - 并以多种报价获得他们。示例:位于圣安东尼奥的一个新的、位置优越的 15,000 平方英尺零售中心,100% 出租给优质租户,投放市场并收到 75 份意向书。它以略高于 7% 的上限率出售。多户住宅的销售上限为 5 岁以下。许多人担心利率上升会降低价值,因为债务成本会侵蚀现金流,但到目前为止情况并非如此。所以,如果你有可投资的现金,或者打算通过出售房产获得——你打算用你的钱做什么?放在股市里?这非常冒险,因为它的价格也非常高且波动性很大。现在只是有很多钱在追逐更少的交易。十年前,市场因过度高风险的债务而暴跌。现在,是否有太多的股权追逐交易?

不过,就目前而言,前景仍然乐观。许多人曾预测 2017 年将是下一次经济衰退的开始,包括你们在内。与唐纳德特朗普选举的态度发生巨大变化已经迁至2019年或2020年的低迷期望。RCLCO是一个全国尊敬的房地产咨询公司。他们对当前经济周期所处位置的评论如下: 近一半的 RCLCO 情绪调查受访者认为,当前经济周期的扩张阶段可能会持续至少两年。自六个月前以来,大多数产品类型几乎没有出现周期变动,仍处于房地产周期的稳定阶段。近一半的受访者认为零售业已经处于低迷状态,近一半的受访者预测多户家庭将在未来 12 个月内处于低迷状态。然而,这些预测与 2017 年年中的调查相比几乎没有变化。 RCLCO 对 2018 年运营和投资业绩总体积极但总体乐观的展望与大多数受访者一致。尽管在某些房地产类型和地区有一些温和的困境迹象,但我们仍然没有足够的理由担心房地产业绩即将出现或急剧下滑。

这就是说,无论是全国还是地方,我们显然都处于平衡时期,房地产空间供应的增加与空间需求的增加大致匹配;也就是说,目前没有严重的过度建设。毫无疑问,我们在这个漫长的经济周期中走得很远,但这并不意味着衰退即将来临。事实上,这个周期可能会持续到 2019 年下半年。圣安东尼奥在每个商业地产领域都被评为处于平衡状态,只有公寓供应在周期中略微领先,而在开发周期中写字楼供应略有不足。

工业现在是最受追捧的物业类型,圣安东尼奥正在规划许多新项目,其中考虑了高达 1,000,000 平方英尺的规格空间。然而,很可能并非所有这些都能真正找到投资资本并建成。

由于“网上零售”的影响,零售业一直在不断变化,电子商务可能已经成为一件好事,导致零售企业陷入困境。尽管如此,大多数企业已经 进行了调整 生活会继续(或不会)。由于新住宅建在大都市区的边缘,而成熟社区的旧空间仍在回填,因此建筑已经足以满足新的需求。这意味着入住率和租金保持强劲,因为成功的新企业正在填补“破产”零售商的空间。

新建豪华公寓 已经有点超前了,租金优惠很普遍,但入住率仍然保持良好,处于 93% 的水平;然而,新的许可证正在放缓。这里的问题是新建筑变得非常昂贵,而且租金的增长速度不够快,无法让这些数字发挥作用。

从住宅建筑到高层办公室,各个类别的整体建筑成本都变得越来越高。由于经济强劲,主要零部件均面临价格压力。劳动力短缺是一个很大的问题,因为年长的高技能工人退休了,新进入市场的人缺乏他们所取代的人的技能和成熟度。而且工资涨了。材料需求量很大,尤其是当我们考虑到去年飓风哈维之后德克萨斯州需要重建时。而且价格在上涨。土地价值继续上涨,财产税正在飙升,每年增加 20%。

就业增长始终是商业房地产市场健康发展的关键,预计这一点仍将非常积极。达拉斯联邦储备银行经济学家预测,德克萨斯州今年的就业率将增长 3.3%,高于他们之前估计的 2.8%。去年德克萨斯州增加了 240,500 名工人,这是相当不错的一年,但今年的预测为 407,900。这意味着圣安东尼奥将新增约 33,000 个新工作岗位,我们已经享受了 3.4% 的超低失业率,而全国平均水平为 4.1%。

所以,总而言之,我们现在处于一个很好的位置,也许,太多的好事确实会很棒。