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劳勿报告 2015 年 5 月

2015 年 5 月 19 日

2015 年第一季度的商业房地产活动水平从 2014 年第四季度较为疲软的情况下回升,目前非常强劲和健康。正如我在 2 月份所写的那样,12 月的“石油冲击”吓坏了很多德州人,但现在我们看到对当地的影响不会很大。 S.A. 在能源行业只有 3% 的风险敞口。实际上,Sequestration 几年前受到了更大的打击,我们已经幸存下来并蓬勃发展。

现在,所有需要扩张和搬迁的企业都在推进他们的计划。只要借款人有非常可靠的商业计划、强大的资产负债表和良好的现金流,银行就会乐于助人。其他人不需要申请。

就业增长是每个城市经济活力的关键组成部分,因此成为商业地产价值的重要组成部分。据 Myers Research 称,2014 年圣安东尼奥-新布朗费尔斯都会区的就业增长为 20,200,而 2015 年的预测在 22,000 至 30,000 之间,约占我们 100 万就业基础的 3%。根据 Express-News,我们 3.7% 的失业率高于美国 5.5% 的平均失业率。

我们经常将圣安东尼奥称为美国第 7 大城市。这在技术上是正确的,但没有帮助,因为它将人口与一个大都市的城市范围进行比较。更具启发性的比较包括所有作为单一综合大都市区的周边郊区。这种更有帮助的衡量标准称为大都会统计区 (MSA),它考虑了圣安东尼奥市中心周围 6 个县的所有区域。

您知道城市可以像国家一样用国内生产总值 (GDP) 来衡量吗?这是衡量一个地区实际经济实力的有用指标。这就是为什么这很重要:将一个城市与另一个城市进行比较的方法是比较各个城市的 GDP——衡量该地区实际经济生产力和实力的指标。

那么圣安东尼奥排名在哪里?全国第35名。这是一个比中心城市的简单人口更能说明问题的指标,我们在那里排名第 7。

阿拉莫市一直认为自己比首都大一点,但再想一想。奥斯汀的 GDP 实际上已经超过圣安东尼奥一段时间了。 2014 年,我们公平城市的 GDP 为 960 亿美元,在 2008 年金融危机后呈增长 3.85% 的趋势。然而,与奥斯汀相比,2014 年的 GDP 接近 1040 亿美元,比圣安东尼奥多 8%。此外,奥斯汀以每年超过 4% 的速度增长,因此它将继续领先于圣安东尼奥。

奥斯汀的 GDP 排名在哪里?第 33 条。猜猜哪个城市/MSA 介于 33 岁的奥斯汀和 35 岁的圣安东尼奥之间?纳什维尔。现在,如果我们将奥斯汀和圣安东尼奥合并为整个奥斯汀-圣安东尼奥走廊的都市区,那么这两个城市合并为一个区域,排名前十五,略高于圣地亚哥,略低于凤凰城。

另一个比较点:圣安东尼奥市在 2014 年吸收了 8,000 套新公寓,没有太大问题。我们的租金保持强劲,入住率也不错。我们将看到 2016 年公寓单位的交付放缓,因为开发商和贷方会采取控制措施,以免超越我们的增长曲线。

现在将此与奥斯汀进行比较,奥斯汀在 2014 年轻松吸收了 14,000 套新公寓,需求如此强劲,以至于开发商无法跟上。这是否太强,并可能在过度建设的市场中逆转?谁也说不准。奥斯汀不受石油低迷的影响,因为它几乎没有能源行业敞口。当然,它在技术领域投入了大量资金,但这并没有停止的迹象。而奥斯汀的都市生活方式更是令圣安东尼奥羡慕不已。我们更注重家庭的城市使得招募年轻企业家和新技术企业变得更加困难。

奥斯汀-圣安东尼奥走廊将继续填补,新布朗费尔斯将成为圣安东尼奥的东北郊区,布达-凯尔-圣马科斯将组成南奥斯汀。事实上,最近出现在圣安东尼奥快报和奥斯汀政治家的一篇头版文章表明,该国发展最快的县包括排名第四的海斯县和排名第五的科马尔县。因此,我们正在锚定该国发展最快的地区之一;只是另一端的增长速度更快。这还不错。

没有人质疑圣安东尼奥和奥斯汀的个性是如此不同。每个人都笑着同意保险杠贴纸上写着“让奥斯汀保持怪异”,但保险杠贴纸上写着“让圣安东尼奥保持怪异”是没有意义的。我们可能不那么“时髦”,但我们比邻居更稳定,更注重家庭。而且我认为这种文化的多样性是健康的——这里的每个人都有自己的东西!