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劳勿报告 2014 年 11 月

2014 年 11 月 20 日

零售业正在发生变化,但它仍然非常时尚。现在是两个市场的故事。一种是在全国拥有数十、数百或数千家门店的大型全国性零售公司。他们有能力支付支持新建筑所需的更高租金。 1. 土地价格,2. 建筑材料 3. 劳动力成本 4. 政府批准,这意味着建筑成本需要每平方英尺 30 美元左右的租金(包括费用)来证明新开发的合理性。此外,在经历了 2008-2009 年的大恐慌之后,贷方和股票投资者仍然非常紧张。因此,他们需要信贷承租人进行大量预租,然后才愿意走上发展道路。

所有这一切都意味着新的零售建设集中在州际公路的顶级角落,具有大量的可见性和流量。正如我们过去所做的那样,沿主要的收藏家街道将很少进行建设。新建筑将在拥有强大锚点和 A 级租户的 A 级地点进行。

我们习惯看到的较小的银河电子app彩票,银河体育将由服务租户租用:一个你去的地方,而不是你去买东西并带回家的地方。新的便利店 Walgreens 和 CVS 已经涵盖了这一点。但是你必须去一个地方找脊医、牙医、保险代理人、健身银河电子app彩票,银河体育、美发沙龙、美甲沙龙等。这些主要是当地租户,又名“妈妈和爸爸”,付不起一半的费用国民在新银河电子app彩票,银河体育付款。

但零售业的大时尚转变是互联网。我们都更频繁地上网寻找交易和订单,期待第二天送货到我们的前门。请参阅 2014 年 4 月的劳勿报告。 图 1 – 亚马逊在美国建立了 60 多个履行银河电子app彩票,银河体育,类似于 Schertz 的 120 万平方英尺的银河电子app彩票,银河体育。亚马逊专注于物流,从原产地(通常是中国)快速高效地将货物运送到您的前门。图表 2 - 与丰田类似,亚马逊要求他们最频繁的供应商能够在规定的时间内(例如数小时)将他们的商品送到亚马逊的履行银河电子app彩票,银河体育。因此,计划在 Schertz 建造另外 300 万平方英尺的工业空间,以支持亚马逊设施。图 3 – 沃尔玛也知道这一切,但他们的房地产模式与亚马逊不同;他们有很多实体店。而且他们还在建造更多,过去几年在圣安东尼奥建造了超过 8 个,一些超级银河电子app彩票,银河体育,一些社区商店。现在在小城镇,他们建立小商店。但是你可以上网订购任何东西,然后把它送到你附近的沃尔玛,可能在第二天取货。他们还在尝试打电话和取货。图表 4 – 您可以通过口袋里的智能手机 24/7 进行所有这些购物。除了进入并亲眼看到所有东西的乐趣之外,谁真正需要商店?图 5 – 千禧一代如果不能保持联系就会“死亡”。我们办公室的一名实习生说,他觉得与那年夏天同样遍布全州的大学朋友更亲近,而不是与每天面对面的人更亲近。

因此,与零售店相比,零售业的新风格在全国的工业仓库中产生了更多的建筑热潮。从某种意义上说,配送银河电子app彩票,银河体育正在取代大型零售店。圣安东尼奥拥有鹰福特页岩的额外工业催化剂。很高兴在圣安东尼奥!