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劳勿报告 2016 年 11 月

2016 年 11 月 21 日

在政治中有一个短语,“十月惊喜”。现在有一个新的——“十一月的惊喜”。这将如何影响圣安东尼奥的商业房地产?会好的。预计我们将看到小型企业的积极变化;例如,小市值公司的股票是股市中表现最强劲的股票之一。在圣安东尼奥,我们有数以千计的小企业,大量的办公、零售和工业租赁依赖于当地公司的发展。如果新政府采取鼓励增长的措施,或者甚至只是消除家庭经营企业的一些不利因素,就业机会的创造将加速。这意味着对租赁空间、更多住房和更好的当地经济的需求增加。

现在我们在圣安东尼奥做得很好。公寓的入住率为 93%,吸收了去年上线的 7,100 套公寓中的大部分。零售业表现良好,电力中心和商场几乎全部出租。邻里中心的建设是为了适应新人口中心的增长,那里没有过度建设。办公空间通常以每年约 350,000 平方英尺的速度被吸收,但在过去一年中吸收了 1,200,000 平方英尺。目前,IH-10 和 Loop 1604 沿线供应过剩,但业主很强大,并且会在未来一年左右的时间里填补当前的经济增长填补这些空间。工业空间也处于高占有率。

虽然我们在这个周期中走得很远,但没有迹象表明过度建设是危险的。有很多资金追逐投资交易,但与 2015 年相比有所减少。实际上,去年有大量抛售,因为一些投资者筹集现金以领先于他们预期即将出现的下降。此时没有出现下降,所有卖家都认为愿意购买的买家价格合理。所以现在“干粉”要投入使用。然而,可供出售的商业房地产存量有限,这使价格得以充分估价。在过去的一年中,利率即将上升已被考虑在内,因此这并不令人意外,也不会对价值产生重大影响。会影响融资,增加房产利息支出,降低净收入。但利率肯定比任何人想象的“更低更长”,所以所有好事都必须结束。

说到小企业的逆风,最近注意到你的财产税法案了吗?过去两年,住宅估值上涨了 20% 以上,商业房价平均上涨了 40% 以上,有些甚至翻了一番。这是因为州主计长要求 Bexar 县评估区更好地按照公平市场价值对房产进行估价。这种“调整”导致拥有房产的公民的税收大幅增加,并为学区和城市带来了“意外收获”。我已经问过我的市议员和市长这件事,他们都回避了这个问题!不要为了降低税率而屏住呼吸。由于大多数小企业租用空间,而且当房产税上涨时,大多数小企业必须支付更高的费用报销,结果是业主更难以维持生计。因此,就业增长受到奥巴马医改等税收和更高的财产税的阻碍。如果政府想帮助小企业主创造更多的新工作岗位,他们就应该停止从口袋里掏钱来雇佣更多员工。税收有后果:你征税多少,你得到的就越少。