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Raub 报告:2018 年秋季市场分析

2018 年 11 月 7 日

我们经常听到我们正处于这样一个“不确定的时期”。真的吗?请说出历史上没有一个不确定时期的时期,然后持续了多久?我们似乎忘记了古老的格言,“除了死亡和税收,没有什么是确定的。”变化是人类生活最基本的元素,从我们自己和我们家庭的衰老过程到商业世界的不断变化。我们都在努力寻找发展业务的方法,因为它们的估值是基于我们逐年利润的增长。我们的竞争对手也渴望找到新的增长方式,这将影响我们自己的业务。因此,创新是美国商业的本质。现在,我们通过寻找新的“颠覆者”来挑战我们生活的基本结构,从而加速了这种变化。电脑、互联网、iphone、电动汽车等等。活着是一个非常激动人心的时刻,也是在美国圣安东尼奥度过的美好时光。我们必须拥抱变化,否则它会碾压我们。因此,不确定性是我们不变的钟声。

现在,我看到当地企业不断发展,创造了稳定的就业机会。利率正在上升,这正在冷却炙手可热的房地产市场。负担能力是冷却单户和多户住房的另一个重要因素。我们的市中心着火了,自 1970 年代以来就没有出现过,至少在接下来的十年里这种情况将持续下去。零售业在采用电子商务方面已经发生了变化。零售销售数据增长非常强劲,除了那些没有幸存下来的公司,如西尔斯、床垫公司、21 街等。现在,在线零售商正在开设实体店。他们已经看到,当他们称赞他们的实体店地点时,他们的在线销售额会爆炸式增长。然后这导致了曾经沉闷的工业部门的快速扩张,这是完成在线交付的最后一英里所必需的。随着员工空间的密集化,如 WeWork 和 Geekdom,办公室正在发生变化。公司发现,最新的、高度美化的空间是千禧一代的招聘工具,他们非常看重时尚的室内设计、步行便利性和可持续性。变化、破坏、不确定性!

现在让我们进一步展望未来,我们必须面对的挑战,因为它们不会消失。圣安东尼奥失业率高达 3.2%!万岁!但在美国,我们有 700 万个空缺职位等待有资格的人加入。如果 3.2% 的“失业”和一些“就业不足”能够或将填补这些工作岗位,我们将真正实现充分就业。我们正处于没有更多工人就无法发展的地步。非法外星人问题需要国会尽快解决。

另一个主要问题是政府养老金负债。这正在沉没芝加哥并沉没底特律。 Greenstreet Advisors 告诉我们,过去 10 年,没有资金支持的政府养老金负债增加了五倍。圣安东尼奥的警察和消防员的养老金将在十年内吞噬整个城市预算,短缺 23 亿美元。我们确实拥有非常强大的财务状况,获得了 AAA 债券评级。这次选举的结果可能会对评级产生负面影响,这将使我们的债务成本每年增加近 200 万美元。这种不确定性将对我们的商业环境和商业房地产产生重大影响。然而,最大的威胁是财产税评估值的爆炸式增长,在过去三年中飙升了 30% 到 100%。其中一些用于城市,大多数用于学校以取代国家减少的资金。

然而,另一个问题是,圣安东尼奥的税率是美国最高的大都市之一:71 个中的 7 个。结合爆炸性的税收评估,这些开始抑制公寓、自助仓储和其他开发,因为开发商在其他城市可以赚到更好的钱,但在这里不行。税收对无法负担更高租金的小企业产生巨大的负面影响。圣安东尼奥需要让我们的立法领导人在奥斯汀解决这个问题,因为当地官员不会做出任何改变。所以,我发现自己回到了起点——死亡和税收的确定性。