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劳勿报告-商业周期预测

2018 年 8 月 28 日

商业周期通常被描述为一条正弦曲线,就像一个上下滚动的波浪,或者像过山车。我们从繁荣到危险,从繁荣到萧条,贪婪到恐惧等等。正如你所听到的,“树不长到天上”这句话,推断经济扩张不能永远持续下去,必须以某种形式结束。收缩。不可避免地,快乐之后是痛苦,因此生命的轮回继续。

所以,每个人都想知道我们现在在这个循环中的位置?我们如何为下一阶段做准备?你知道这个周期是历史上最长的,仍然没有恶化的迹象,电视上的谈话者不断地预测厄运即将来临,但就像一个停止的时钟,他们只是经常正确。

这是我所知道的。 There was a lot of selling and buying of real estate in 2015, as investors prepared for the inevitable downturn in 2017. Then the great disruption – Donald Trump was elected President, and the 2017 downturn never materialized.现在我们处于 2018 年下半年。我听到和读到的是,明年看起来仍然不错,地平线上没有真正的经济衰退风暴云。人们每天都担心核战争、收益率曲线倒挂、贸易战和估值过高,但随着我们的推进,这些都被打了折扣。

我现在看到的是,投资者再次通过出售完全估值的房地产来为即将到来的经济低迷做好准备,如果他们能找到 1031 延税交易所,他们可能会重新投资。或者他们可能不会出售而是继续持有。或者出售,缴纳税款并以 2-3% 的收益率持有现金。因此,这笔现金,也称为干粉,正在场边堆积,等待下一个机会。你看,每个人都知道并相信,到 2020 年,旧的经济衰退将浮出水面并压低价格,提供一个非常好的购买机会;可能和 2009 年、2002 年甚至 1992 年一样好,这是过去 30 年商业房地产的最后三个主要周期的低点。

投资者经常看后视镜进行投资。我的意思是,我们希望历史能够重演,这样我们今天就可以像 10 年前那样投资,但没有投资。
Preqin 是一家衡量此类事情的伦敦公司,它表示有超过 1800 亿美元的机构资金处于观望状态,等待着“划算的交易”,然而,这并没有发生,因为买家没有在这个漫长的市场周期结束时,他们非常有动力以看似高昂的价格购买。然而,商业地产止赎处于低点,这并不意味着陷入困境,也没有债务方面过度借贷的迹象。但是,没有人想成为最后一个购买的傻瓜,然后要么在经济低迷时期坚持下去,要么在有真正的交易时没有可用的现金来购买。所以有冲突的消息被发送。

这是我的预测:未来会有痛苦,但不会出现房地产崩盘。许多在场边藏着钱的人会感到失望。所有持有更高价值房产的人也会感到失望。未来几年的痛苦将是一个停滞不前的非趋势市场。当真正的交易出现时,有很多投资者准备抢购。有这么多钱可以购买,这本身就可以防止市场崩溃。当每个人都完全投入、过度杠杆且价格反转下行时,市场就会崩盘。没有愿意搬进来的钱,所以卖家变得绝望,进一步降价,直到他们最终让买家介入并抢走这笔交易。所有其他买家要么没钱买,要么不敢上前。这创造了真空,吸走崩溃的市场。

然而,现在市场定价如此充分,以至于很少有人会冒险参与不会给他们带来良好上涨空间的交易。这不会是一个无交易的市场,但可能会变成一个比我们希望看到的低交易量的市场。那些不耐烦钱的人无论如何都会购买。因此,如果您需要出售,就有现成的买家。如果你想持有,不要指望有很大的上涨空间,但如果你有一个表现良好的财产,那就满足了。如果您有现金,请耐心等待您喜欢的交易,但不要等待可能数年都不会发生的市场崩盘。