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Raub 报告 - 办公空间指标的变化

2018 年 5 月 25 日

当我第一次进入商业房地产业务时,我需要学习很多指标;例如,一英亩有多少平方英尺 (43,560)。我了解到的一个指标是,办公室工作人员使用的平均空间约为 250 平方英尺。这不仅考虑了实际的办公桌空间,还考虑了公共走道、会议室、休息室、大堂等。因此,一个 1,000 平方英尺的小型办公室应该可以容纳 4 人。现在,切到今天,21 世纪的第二个十年st Century 和这个指标发生了一些变化——我们现在传统办公室的面积减少到 150 平方英尺,有模块化的工作区和牛栏。然后,是联合办公空间——时髦、酷、非常千禧一代的氛围——每个工人只有 75 英尺!工作人员与笔记本电脑挤得如此之近,他们戴着耳塞来消除干扰和噪音。新事物是在办公室提供实际的电话亭,以便工作人员可以带着他/她的手机进入电话亭进行对话,这听起来不像是在嘉年华的 La Villita!这现在定义了“酷”。哇。

多年来一直有行政套房公司,例如全球总部和雷格斯。但现在出现了 WeWork,它将这一概念提升到一个全新的水平,创造了超时尚的装饰和完整的文化,就像星巴克为曾经低劣的咖啡店所做的那样。 WeWork 甚至为公司管理整个楼层和建筑物,例如 IBM 在曼哈顿的建筑物之一。而且,您可以“加入俱乐部”并前往任何 WeWork 办公空间工作或闲逛,使其成为任何公司的区域办事处,无论大小。纽约市有 50 个,最大的有 220,000 平方英尺!旧金山市中心 12、西雅图 8、奥斯汀 5 和圣安东尼奥 0。

对于房东和其他租户来说,这个超高密度的办公空间也有不利之处。办公楼里的人数多得多,给电梯、空调系统、地毯、门、休息室、看门人和保安带来了更大的压力。甚至不要谈论停车!圣安东尼奥市的最低要求是每 1000 平方英尺 3 个停车位,但大多数建筑物每 1000 平方英尺需要 5 个停车位,即每 200 平方英尺一个停车位。但是,当每 1000 平方英尺可能有超过 10 名工人时,即使有一半人骑自行车上班,也会造成严重的停车问题。所有这种密度不仅受到便利性的推动,而且还受到经济因素的推动。随着新办公楼的建筑成本飙升,每平方英尺 400 美元,而“高层建筑”则更高,租金越来越高。

另一个新因素是零工经济的增长,其中许多新工人作为独立承包商、自由职业者和企业家拥有“零工”,而不是成为雇员。他们更喜欢从事特定的任务和项目、演出,而不是将自己束缚在为“男人”工作的朝九晚五的工作中。他们负担不起租用的大型永久性办公空间,但宁愿能够四处漂泊,随时随地工作。这确实促进了新的小型企业的形成,这是美国就业增长和创造力的核心,所以我认为,总的来说,这可能是一件好事。然而,对于房东和投资者来说,联合办公空间可能会对办公楼经济产生轻微的负面影响。

但是,然后我也读到私人办公室正在卷土重来。现在是促销福利,还有更多的休息时间——远离这些拥挤的办公室,也许吧?